S-a terminat perioada cu TVA de 9% la cumprărea unei locuințe. Cumpărătorii pot ajunge să plătească zeci de mii de lei în plus

De la 1 octombrie, pentru locuințele care nu au fost livrate până la termen se va aplica, în principiu, cota standard de TVA de 21%. Faptul că un cumpărător a semnat deja un antecontract sau a achitat un avans nu este, în sine, suficient pentru păstrarea cotei de 9%.

Diferența poate deveni semnificativă în cazul locuințelor aflate la limita maximă de preț pentru care se poate aplica facilitatea fiscală. La o valoare de 600.000 de lei fără TVA, trecerea de la cota de 9% la cea de 21% înseamnă o diferență de 72.000 de lei la suma totală achitată pentru locuință.

30 septembrie este termenul până la care se mai poate aplica TVA de 9%

Regimul tranzitoriu care permite anumitor cumpărători să achiziționeze o locuință cu TVA de 9% expiră la finalul zilei de 30 septembrie.

Termenul inițial era 31 iulie, însă acesta a fost prelungit după atacul cibernetic din 14 iulie asupra sistemelor ANCPI. Blocarea infrastructurii informatice a instituției a afectat procedurile necesare pentru finalizarea tranzacțiilor imobiliare, inclusiv obținerea documentelor cadastrale.

Prelungirea a fost stabilită prin Legea nr. 161/2026, care a extins până la 30 septembrie inclusiv perioada în care poate fi utilizată cota redusă de TVA de 9% în cazul persoanelor care îndeplinesc condițiile prevăzute de lege.

Actul normativ a fost promulgat de președintele Nicușor Dan la 4 august. Prin această modificare legislativă, cumpărătorii eligibili au primit încă două luni pentru finalizarea tranzacțiilor în condițiile fiscale prevăzute de regimul tranzitoriu.

Facilitatea nu se aplică însă oricărei persoane care cumpără o locuință. Pentru a beneficia de TVA de 9%, cumpărătorul trebuie să îndeplinească simultan condițiile stabilite de legislație.

Cine mai poate cumpăra o locuință cu TVA de 9%

O persoană fizică poate beneficia de cota redusă pentru o singură locuință. Achiziția poate fi făcută individual sau împreună cu alte persoane, însă toate condițiile prevăzute de lege trebuie să fie respectate.

Locuința pentru care se aplică TVA de 9% trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați. Anexele gospodărești nu sunt incluse în această suprafață.

Există și un plafon pentru valoarea locuinței. Prețul acesteia, împreună cu terenul, nu trebuie să depășească 600.000 de lei, fără TVA.

O altă condiție este ca imobilul să poată fi locuit ca atare la momentul livrării.

Cumpărătorul nu trebuie să mai fi achiziționat o locuință cu TVA redusă începând cu 1 ianuarie 2023.

De asemenea, pentru aplicarea regimului tranzitoriu există condiții referitoare la actele juridice și la avansul plătit.

În cazul actului juridic care prevedea plata unui avans, acesta trebuia să fie încheiat până la 1 august 2025.

Pentru actele încheiate în perioada 3-31 iulie 2025 există o condiție suplimentară. Cumpărătorul trebuia să achite până la 31 iulie 2025 un avans de cel puțin 20% din valoarea locuinței fără TVA.

În plus, livrarea locuinței trebuie să aibă loc cel târziu la 30 septembrie 2026.

Notarul verifică dacă persoana a mai beneficiat de TVA redus

Condiția referitoare la achiziționarea unei singure locuințe cu TVA redusă este verificată de notar.

Verificarea se face în Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA. Astfel, nu este suficient ca persoana să îndeplinească doar criteriile referitoare la suprafața și valoarea imobilului, ci trebuie să fie respectate și condițiile privind istoricul achizițiilor.

Regimul tranzitoriu este legat și de momentul în care are loc livrarea imobilului. Acest aspect devine esențial pentru cumpărătorii care au semnat deja antecontracte sau au plătit avansuri, dar nu au ajuns încă la contractul final.

Ce se întâmplă dacă locuința nu este livrată până pe 30 septembrie

De la 1 octombrie, regimul tranzitoriu nu mai este aplicabil.

În cazul locuințelor care nu au fost livrate până la 30 septembrie, se va aplica, în principiu, cota standard de TVA de 21%.

Din punct de vedere fiscal, livrarea unui imobil este considerată realizată atunci când cumpărătorului îi este transferat dreptul de a dispune de bun ca un proprietar.

În cele mai multe situații, momentul relevant este cel al încheierii contractului final de vânzare-cumpărare, nu data la care a fost semnat antecontractul.

Prin urmare, un antecontract semnat anterior și plata unui avans nu sunt suficiente pentru păstrarea cotei de 9% dacă transferul proprietății are loc după expirarea termenului de 30 septembrie.

Acesta este unul dintre aspectele importante pentru cumpărătorii care au tranzacții încă nefinalizate.

Avansul plătit nu garantează automat TVA-ul de 9%

Schimbarea cotei de TVA poate produce efecte chiar și în situația în care cumpărătorul a plătit deja o parte din preț.

Codul fiscal prevede că, atunci când cota TVA se modifică, sumele facturate sau achitate în avans sunt regularizate în funcție de cota care se aplică la data livrării.

Așadar, simplul fapt că un cumpărător a virat un avans atunci când era aplicabilă cota de 9% nu înseamnă automat că întreaga tranzacție va fi taxată cu această cotă.

În cazul persoanelor care ajung să cumpere locuința după expirarea regimului tranzitoriu, este importantă și formularea antecontractului. Cumpărătorul trebuie să verifice clauzele contractuale pentru a stabili cine suportă eventuală diferență de TVA.

Dacă prețul locuinței a fost stabilit fără TVA, iar taxa urma să fie adăugată separat, diferența rezultată din modificarea cotei va fi suportată, de regulă, de cumpărător.

Dacă în contract a fost stabilit un preț final fix, cu TVA inclusă, efectele modificării cotei depind de modul în care au fost formulate clauzele contractuale.

Cât poate ajunge diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21%

Impactul financiar poate fi calculat foarte clar în cazul unei locuințe care se află la valoarea maximă eligibilă pentru facilitate, respectiv 600.000 de lei fără TVA.

La cota de 9%, TVA-ul aferent unei astfel de locuințe este de 54.000 de lei. Prețul total, cu TVA inclusă, ajunge astfel la 654.000 de lei.

Dacă pentru aceeași valoare se aplică TVA de 21%, taxa ajunge la 126.000 de lei. Prețul total al locuinței urcă, în acest caz, la 726.000 de lei.

Diferența dintre cele două situații este de 72.000 de lei.

Calculul este următorul:

• la 600.000 de lei fără TVA și TVA de 9%, taxa este de 54.000 de lei, iar totalul este de 654.000 de lei;

• la 600.000 de lei fără TVA și TVA de 21%, taxa este de 126.000 de lei, iar totalul este de 726.000 de lei;

• diferența dintre cele două cote de TVA este de 72.000 de lei.

Suma efectivă care ar putea reveni cumpărătorului în plus depinde însă de valoarea locuinței și de prevederile contractuale aplicabile tranzacției.

Există și cumpărători care pot cere restituirea diferenței

Legea prevede și o situație distinctă pentru persoanele care au finalizat achiziția după expirarea termenului inițial, dar înainte ca prelungirea să intre în vigoare.

Cumpărătorii care au achiziționat o locuință cu TVA de 21% în perioada cuprinsă între 1 august 2026 și momentul intrării în vigoare a Legii nr. 161/2026 pot solicita restituirea diferenței până la nivelul cotei de 9%.

Pentru a putea cere restituirea, persoanele respective trebuie să fi îndeplinit toate condițiile necesare pentru aplicarea facilității fiscale.

Cererile pentru restituirea diferenței pot fi depuse începând cu 1 octombrie, în conformitate cu procedura stabilită prin ordin al președintelui ANAF.

Și în această situație există o limitare pentru persoanele care au cumpărat mai multe locuințe în perioada respectivă. Diferența poate fi restituită pentru o singură locuință, respectiv pentru cea în cazul căreia faptul generator de TVA a intervenit primul.

Cum a ajuns atacul asupra ANCPI să afecteze tranzacțiile imobiliare

Prelungirea termenului pentru TVA-ul redus a fost decisă după atacul cibernetic care a afectat infrastructura informatică a ANCPI.

Incidentul a avut loc în 14 iulie, cu mai puțin de trei săptămâni înainte de termenul inițial de 31 iulie. În urma atacului, aplicația e-Terra, adresele de e-mail și celelalte sisteme gestionate de instituție au devenit nefuncționale.

Problema informatică a avut efecte asupra circuitului tranzacțiilor imobiliare, deoarece documentele cadastrale sunt necesare pentru finalizarea vânzărilor de locuințe.

Blocajul nu i-a afectat doar pe cumpărători și dezvoltatori. În aceeași situație s-au aflat notarii, băncile și agențiile imobiliare care participă la procedurile de vânzare și cumpărare.

În lipsa accesului la e-Terra, notarii și profesioniștii autorizați nu au mai putut transmite și procesa în condiții normale cererile referitoare la cartea funciară.

Astfel, indisponibilitatea sistemelor ANCPI a intervenit într-un moment în care se apropia termenul până la care locuințele trebuiau livrate pentru aplicarea cotei reduse de TVA.

ANCPI a fost ținta unui atac de tip ransomware

Investigația tehnică realizată cu sprijinul Directoratului Național de Securitate Cibernetică a stabilit că infrastructura ANCPI a fost vizată de un atac de tip ransomware.

În urma atacului, infractorii au criptat și au șters o parte a infrastructurii de virtualizare care găzduia aplicațiile instituției.

Sistemele afectate au fost izolate pentru a împiedica extinderea atacului către alte componente ale infrastructurii informatice.

Guvernul a precizat însă că baza centrală de date a sistemului cadastral nu a fost afectată. Aceasta conține evidența proprietăților și a drepturilor asupra imobilelor.

„Nu există dovezi că atacatorii au avut acces la aceste date. Integritatea evidenței cadastrale și de carte funciară este, la acest moment, confirmată”, a transmis Executivul.

După incident, infrastructura informatică a ANCPI a fost reconstruită, iar aplicația e-Terra a fost transferată în cloudul guvernamental. Operațiunea a fost realizată cu sprijinul specialiștilor din cadrul Serviciului de Telecomunicații Speciale și Cyberint.

Repornirea sistemelor nu s-a făcut imediat, fiind necesare teste de funcționare și verificări de securitate înainte de revenirea aplicațiilor în exploatare.

e-Terra a fost repornită etapizat în august

Aplicația e-Terra a început să fie repornită etapizat începând cu 11 august.

La momentul producerii incidentului informatic, la nivelul oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară existau aproximativ 94.000 de cereri în lucru.

După repornirea sistemului, volumul solicitărilor a crescut considerabil. Între 11 și 19 august, oficiile de cadastru au primit 329.476 de cereri și au soluționat 279.242 dintre acestea.

ANCPI a explicat că numărul ridicat al solicitărilor provenea în principal din cererile care se acumulaseră în perioada în care e-Terra nu a funcționat.

Instituția a avertizat, de asemenea, că revenirea la fluxul normal de lucru putea fi însoțită temporar de timpi mai mari de așteptare.

A fost reactivată și plata online a tarifelor ANCPI

Pe 20 august a fost reactivată și funcționalitatea „Link de plată”.

Prin intermediul acestei funcționalități, notarii și persoanele autorizate pot transmite beneficiarilor, prin e-mail sau SMS, un link care permite achitarea cu cardul a tarifelor datorate ANCPI.

Celelalte platforme gestionate de instituție urmau să fie readuse online treptat, după finalizarea verificărilor tehnice necesare.

În acest context, termenul pentru aplicarea cotei reduse de TVA la anumite locuințe a fost extins până la 30 septembrie, oferindu-le cumpărătorilor eligibili posibilitatea de a finaliza tranzacțiile afectate de blocarea sistemelor informatice ale ANCPI.