Probleme la terasa blocului și pagube în apartamente. Cine suportă costurile și când

În astfel de situații, trebuie stabilită mai întâi sursa apei și regimul juridic al terasei. Dacă aceasta este parte comună a condominiului, lucrările trebuie organizate prin asociația de proprietari, iar costurile sunt repartizate proprietarilor în funcție de cota-parte indiviză.

Cum trebuie identificată sursa infiltrației

Apa care ajunge în locuință poate avea mai multe cauze. O hidroizolație degradată, fisurile sau executarea necorespunzătoare a unor lucrări mai vechi pot permite apei să pătrundă prin terasă.

De aceea, înainte de începerea unei reparații sau de solicitarea unor despăgubiri, trebuie stabilit dacă terasa este într-adevăr sursa infiltrației. O constatare tehnică poate fi necesară pentru identificarea problemei și alegerea soluției potrivite.

Proprietarul afectat ar trebui să documenteze situația cât mai bine. Fotografierea și filmarea petelor de umezeală, a tencuielii deteriorate și a zonelor prin care pătrunde apa, inclusiv în timpul sau imediat după ploaie, pot reprezenta dovezi importante.

Aceste documente pot fi folosite în relația cu asociația de proprietari și, dacă situația ajunge să fie contestată, pentru susținerea unei sesizări sau a unei solicitări de despăgubire.

Cine trebuie să repare terasa blocului

Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari stabilește că acoperișul și terasele sunt, în principiu, părți comune ale condominiului, dacă actele de proprietate nu stabilesc alt regim.

Prin urmare, atunci când infiltrațiile sunt provocate de degradarea unei terase comune, intervenția nu ar trebui tratată ca o problemă exclusivă a apartamentului de la ultimul etaj. Reparația trebuie organizată la nivelul asociației de proprietari.

Și costurile sunt repartizate potrivit regulilor aplicabile proprietății comune. Cheltuielile revin proprietarilor în funcție de cota-parte indiviză aferentă fiecărei proprietăți.

Faptul că un proprietar locuiește la parter sau la un etaj inferior și nu folosește în mod direct terasa nu îl scutește automat de contribuția la lucrările asupra unei părți comune.

De exemplu, dacă reparația terasei costă 20.000 de lei, iar cota-parte indiviză aferentă unui apartament este de 2%, contribuția proprietarului respectiv ar fi de 400 de lei. Calculul este orientativ, iar suma efectivă trebuie stabilită în funcție de cotele înscrise pentru proprietățile din condominiu.

Primul pas este notificarea asociației

Proprietarul care descoperă infiltrații ar trebui să anunțe cât mai repede asociația de proprietari. Sesizarea poate fi transmisă președintelui și administratorului și este recomandabil să fie făcută în scris.

O astfel de notificare îi permite proprietarului să demonstreze ulterior că problema a fost semnalată și că a solicitat intervenția.

În cerere ar trebui să fie precizate data și frecvența apariției infiltrațiilor, încăperile afectate și suprafața aproximativă deteriorată. Pot fi atașate fotografii și filmări, iar proprietarul poate menționa și eventualele reparații efectuate anterior.

De asemenea, poate solicita o verificare tehnică, identificarea cauzei și stabilirea soluției pentru remedierea problemei.

Important este ca asociația să nu se limiteze la repararea efectelor. Zugrăvirea tavanului sau refacerea tencuielii nu rezolvă infiltrația dacă apa continuă să pătrundă prin terasa blocului.

Cum se organizează lucrările la terasă

După stabilirea cauzei, trebuie identificată soluția tehnică și organizată intervenția. În cazul lucrărilor de hidroizolație, ofertele firmelor ar trebui să conțină suficiente detalii pentru ca proprietarii să poată compara variantele.

O ofertă completă ar trebui să precizeze suprafața asupra căreia se intervine, lucrările necesare pentru pregătirea suportului, materialele care vor fi folosite, durata estimată, perioada de garanție și condițiile în care lucrarea va fi recepționată.

Un preț total, fără explicații privind lucrările incluse, nu este suficient pentru o comparație corectă între mai multe oferte și poate genera probleme ulterior.

Legea prevede și existența fondului de reparații, destinat lucrărilor necesare asupra proprietății comune. În cazul unei situații urgente, administratorul poate lua măsuri pentru protejarea imobilului, în condițiile stabilite de legislație și cu aprobările necesare.

Ce poate face proprietarul dacă reparația este amânată

Există situații în care proprietarul sesizează problema, însă intervenția este amânată de la o lună la alta. Într-un asemenea caz, este important ca toate solicitările să rămână consemnate.

Proprietarul ar trebui să păstreze copiile cererilor transmise asociației, răspunsurile primite, fotografiile, filmările și eventualele constatări tehnice.

În anumite situații, Legea nr. 196/2018 permite sesizarea compartimentului specializat din cadrul autorității administrației publice locale sau adresarea către instanță atunci când conducerea asociației nu își îndeplinește atribuțiile.

Nerespectarea unor obligații prevăzute de lege poate atrage și sancțiuni contravenționale. O eventuală amendă nu rezolvă însă infiltrația propriu-zisă. Pentru efectuarea lucrării este necesar un demers separat, astfel încât cauza problemei să fie remediată.

Cine plătește pagubele din apartament

Repararea terasei și repararea pagubelor produse în interiorul apartamentului sunt două probleme care trebuie analizate separat.

Dacă terasa este parte comună, lucrările asupra acesteia pot fi suportate de proprietarii din condominiu în funcție de cotele-părți indivize. În schimb, pentru pereții și tavanele deteriorate din locuință trebuie analizate cauza prejudiciului, întinderea acestuia și persoana care poate fi considerată responsabilă.

Proprietarul trebuie să păstreze dovezi privind pagubele produse. Sunt utile fotografiile și filmările, facturile pentru lucrările efectuate, devizele și orice alte documente care pot demonstra valoarea prejudiciului.

În cazul unei locuințe asigurate, compania de asigurări ar trebui notificată înainte de efectuarea reparațiilor, pentru a fi respectată procedura de constatare și pentru a putea fi verificată acoperirea prevăzută în poliță.

Poți repara terasa pe banii tăi și să ceri ulterior banii

Proprietarul de la ultimul etaj ar trebui să evite să suporte singur costul unei lucrări la o parte comună fără să discute în prealabil cu asociația de proprietari.

Dacă intervenția este necesară, este important ca modalitatea de efectuare și de plată să fie stabilită în scris. Documentele ar trebui să precizeze lucrarea aprobată, valoarea acesteia și modul în care suma plătită de proprietar ar urma să fie decontată.

Contractul încheiat cu firma, oferta, factura, dovada plății și procesul-verbal de recepție trebuie păstrate.

În cazul unei urgențe reale, când intervenția nu poate fi amânată fără agravarea pagubelor, documentarea situației este cu atât mai importantă. Proprietarul trebuie să poată demonstra de ce lucrarea a fost necesară și ce cheltuieli au fost efectuate.

Ce trebuie să știe proprietarul de la ultimul etaj

Când apa pătrunde într-un apartament printr-o terasă comună, problema nu trebuie redusă la repararea tavanului sau a pereților. Primul pas este identificarea sursei infiltrației și stabilirea regimului juridic al terasei.

Dacă este vorba despre o parte comună a imobilului, asociația de proprietari are un rol esențial în organizarea intervenției, iar costurile lucrării se repartizează proprietarilor potrivit cotelor-părți indivize, în condițiile legii.

Pentru proprietarul afectat, cele mai importante măsuri sunt notificarea în scris a asociației, solicitarea unei constatări, păstrarea dovezilor privind infiltrațiile și evitarea începerii unor lucrări costisitoare pe cont propriu înainte de clarificarea responsabilităților și a modului în care vor fi suportate cheltuielile.