Vânzarea sau cumpărarea unei case este o tranzacție importantă, iar pregătirea documentelor poate face diferența dintre o procedură simplă și una care se prelungește mai multe luni. De la actul de proprietate și documentația cadastrală până la certificatul fiscal și verificările notariale, fiecare etapă are rolul ei.
Indiferent dacă este vorba despre un apartament în oraș sau despre o proprietate mai aparte, cum ar fi o casa pe lac Cernica, verificarea din timp a situației juridice și tehnice a imobilului te ajută să pregătești tranzacția eficient și să te bucuri de un proces clar și bine organizat. Unele documente pot fi obținute rapid, în timp ce altele necesită măsurători, actualizări sau solicitări către instituții, iar lipsa lor poate amâna semnarea.
Verifică actul de proprietate
Primul document important este cel care dovedește dreptul de proprietate al vânzătorului. În funcție de modul în care a fost dobândită casa, acesta poate fi un contract de vânzare-cumpărare, un certificat de moștenitor, un contract de donație sau o hotărâre judecătorească definitivă.
Este important ca datele din actul de proprietate să corespundă cu situația actuală a imobilului și cu informațiile din Cartea Funciară. Dacă există mai mulți proprietari, fiecare trebuie să fie identificat și să participe la tranzacție sau să fie reprezentat legal.
Verifică situația cadastrală și intabularea
Un pas esențial este verificarea documentației cadastrale și a înscrierii proprietății în Cartea Funciară. Dacă te întrebi ce inseamna cadastru la o casa, pe scurt, este documentația tehnică prin care imobilul este identificat și descris oficial: suprafață, amplasament, construcții și limitele proprietății.
Problemele apar atunci când situația din acte nu mai corespunde realității. De exemplu, o extindere, o anexă sau o modificare a construcției care nu a fost reflectată în documentația cadastrală poate necesita actualizare înainte de vânzare. În astfel de cazuri, este nevoie de un specialist autorizat pentru realizarea documentației tehnice și, după caz, de înscrierea modificărilor în evidențele de cadastru și carte funciară.
Înainte de autentificarea contractului, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acesta permite verificarea situației juridice actuale a imobilului: proprietarii, eventualele ipoteci, interdicții, sechestre sau alte sarcini înscrise.
Extrasul pentru autentificare este solicitat de notar, astfel încât părțile nu trebuie să îl pregătească separat cu mult timp înainte. Tocmai pentru că reflectă situația juridică de la momentul tranzacției, este important ca orice problemă identificată în Cartea Funciară să fie clarificată înainte de semnare.
Certificatul de atestare fiscală
Vânzătorul trebuie să obțină certificatul de atestare fiscală de la autoritatea locală competentă. Documentul confirmă situația obligațiilor fiscale legate de imobil și este necesar pentru încheierea tranzacției.
Dacă există impozite restante, acestea trebuie clarificate înainte ca vânzarea să poată fi finalizată. Este bine ca documentul să fie solicitat din timp, pentru a evita amânarea întâlnirii la notar.
Pentru vânzarea unei locuințe este necesar și certificatul de performanță energetică. Acesta oferă informații despre eficiența energetică a clădirii și despre consumurile estimate. Documentul este întocmit de un auditor energetic atestat și are o perioadă de valabilitate de 10 ani, dacă între timp nu au fost efectuate lucrări care să modifice caracteristicile energetice ale clădirii.
Verifică situațiile speciale
Nu toate tranzacțiile sunt identice, iar anumite situații presupun documente sau verificări suplimentare. Dacă imobilul este ipotecat, de exemplu, trebuie discutată procedura cu banca pentru stingerea creditului și radierea ipotecii.
În cazul unei proprietăți deținute de mai multe persoane, toți coproprietarii trebuie să participe la vânzare sau să fie reprezentați corespunzător. Dacă imobilul provine dintr-o moștenire, trebuie verificat dacă succesiunea a fost finalizată și drepturile de proprietate sunt înscrise corect.
De asemenea, dacă există construcții realizate ulterior cumpărării terenului sau casei, trebuie verificat dacă acestea au fost autorizate și înregistrate corespunzător.
Ce acte pregătește cumpărătorul
Pentru cumpărător, documentele sunt în general mai puține. Este necesar un act de identitate valabil, iar dacă achiziția este finanțată prin credit ipotecar, se adaugă documentele solicitate de bancă.
Înainte de semnare, cumpărătorul ar trebui să verifice atent actele imobilului, situația din Cartea Funciară, suprafața și existența eventualelor sarcini. Nu este suficient să se bazeze doar pe informațiile oferite de vânzător sau de anunțul imobiliar.
Semnarea contractului la notar
După ce documentele au fost verificate și toate condițiile sunt îndeplinite, părțile se prezintă la notar pentru semnarea contractului. Notarul verifică actele, situația juridică a proprietății și îndeplinirea condițiilor legale pentru transferul dreptului de proprietate.
După încheierea contractului, noul proprietar este înscris în Cartea Funciară, potrivit procedurii aplicabile. Taxele notariale și cele aferente publicității imobiliare sunt stabilite în funcție de valoarea și particularitățile tranzacției.
O tranzacție imobiliară poate fi mult mai simplă atunci când documentele sunt verificate înainte de stabilirea datei pentru semnarea contractului. Pentru vânzător, cele mai importante aspecte sunt dovada proprietății, situația cadastrală, documentele fiscale și cele privind eficiența energetică. Pentru cumpărător, verificarea actelor și a situației juridice a casei este la fel de importantă ca alegerea proprietății. Pregătirea din timp reduce riscul întârzierilor și ajută ambele părți să ajungă la notar cu toate documentele necesare.
