Legea "Casă contra credit". Cine câștigă, cine pierde. 8 întrebări și răspunsuri
Așa-numita lege "Casă contra credit", adoptată miercuri de Camera Deputaților și trimisă spre promulgare la președintele Klaus Iohannis, ridică o serie de semne de întrebare și nelămuriri, fiind deja subiectul unor controverse pe scena publică între bancheri și BNR, pe de o parte, și reprezentanții debitorilor aflați în dificultate, de cealaltă parte.
Patronatele Bancare din România au anunțat deja că vor solicita Președinției să sesizeze Curtea Constituțională pe "darea în plată", invocând retroactivitatea și încălcarea dreptului de proprietate, și cer să se retrimită legea în Parlament pentru reexaminare.
Și reprezentanţii Băncii Naţionale spun că vor contesta legea la CCR pentru că băncile riscă falimentul.
De partea cealaltă, inițiatorii proiectului spun că legea transpune o Directivă europeană și reprezintă o soluție echitabilă atât pentru debitor, cât și pentru creditor care, la momentul acordării creditului, a apreciat că imobilul adus ca garanție acoperă valoarea acordată.
Legea "dării în plată" prevede ca, în cazul în care nu mai poţi plăti creditul, îi returnezi băncii casa şi creditul se stinge. Apar însă o serie de întrebări și neclarități cu privire la punerea în aplicare a acestei proceduri.
Consultantul fiscal, Adrian Bența a trecut în revistă pentru REALITATEA.NET toate punctele sensibile ale noii legi:
1. Ce se întâmplă cu ratele și cu avansul plătit în perioada anterioară de către persoana fizică ce notifică banca de aplicarea procedurii dării în plată?
Banii plătiți până la momentul restituirii bunului ipotecat rămân ca plată în favoarea băncii, având în vedere că legea nu stabilește obligația restituirii acestor sume.
Pot exista însă multiple discuții, respectiv cine pierde și cine câștigă de pe urma măsurii. Dacă valoarea avansului și a ratelor deja plătite la care se adaugă valoarea casei restituite către bancă este mai mare decât valoarea împrumutului atunci clar pierd persoanele fizice, spune auditorul financiar.
"Dacă ai achiziționat o casă la un preț de multe sute de mii de euro și ai pierdut doar câteva rate iar valoarea actuală a casei este cu mult mai mică decât valoarea împrumutului atunci persoana fizică își câștigă independența financiară și pierde ratele achitate, compensate probabil cu timpul de folosire al activului", explică Adrian Bența.
2. Se va face o "listă neagră" cu cei care apelează la nou lege?
Pot aceste persoane fizice să utilizeze în perioada următoare alte împrumuturi pentru achiziția de imobile? Legal, cu siguranță au acest drept. Practic, oficial sau neoficial, se va organiza probabil o listă a persoanelor ce au utilizat această procedură, listă de care se va ține cont la acordarea altor credite.
3. Câți români în dificultate vor apela la noua lege?
"Dacă e să ne raportăm la scopul fundamental al celui ce își dorește o casă, în acest moment considerăm că efectul legii nu va fi unul deosebit de amplu, persoanele fizice fiind conștiente că banii sunt pentru locuință", consideră Bența.
Consultantul fiscal este de părere că măsura dării în plată va aplicată "fie de cazurile excentrice când oamenii s-au aruncat la diverse investiții în palate și vilce ce se învârt după Soare", fie în cazul extrem când a ceda casa este ultima posibilitate pentru supraviețuirea acelei persoane.
4. Două legi care se suprapun
Având în vedere că de la 1 ianuarie 2016 intră în vigoare o altă lege cu impact deosebit asupra acestor structuri de împrumuturi, respectiv Legea falimentului personal, sunt tare curios cum vor funcționa aceste legi cu reglementări paralele și pe alocuri contradictorii.
5. Se poate extinde o astfel de lege și la alte contracte?
Ca să nu existe discriminare față de alți operatori economici, de ce nu se extinde această măsură și asupra altor bunuri când debitorul se află într-o situație dificilă?, se înteabă specialistul de la Benta Consult.
"Ar fi, de exemplu, situația celui ce a cumpărat în rate un frigider și constată după o anumită perioadă de timp că nu îl mai poate plăti și va restitui frigiderul. De ce să nu aibă și această categorie de persoane fizice o astfel de posibilitate? Legea trebuie să fie neutră și imparțială și nu diferențiată pe categoriile de active cumpărate de persoana fizică".
6. Ce se întâmplă cu dreptul creditorului de a se opune stingerii creditului?
În esență, procedura dării în plată prin care o obligație contractată în bani se poate stinge prin acordarea unui bun este o procedură absolut legală prevăzută de Codul civil, arată consultantul fiscal.
Ipoteza de la care se pornește în utilizarea procedurii de dare în plată este însă acordul părților, consensul în aplicarea procedurii. "Noua lege stabilește dreptul unilateral al debitorului să își stingă împrumutul prin remiterea activului ipotecat fără să ia în considerare per ansamblu, nu ca procedură de contestație, dreptul creditorului de a se opune", observă Bența.
7. Este legală o lege ce introduce proceduri contrare Codului civil?
Un prim răspuns la această situație îl regăsim chiar la litera bb) din art. 230 al Legii nr. 71/2011 ce a stabilit că sunt abrogate la data intrării în vigoare a noului Cod civil toate prevederile normative contrare acestuia, chiar dacă sunt adoptate prin lege.
"Desigur, această lege a dispus pentru legile contrare Codului civil la data intrării în vigoare însă prin similitudine se pune întrebarea cât de legale sunt celelalte legi contrare Codului civil adoptate după intrarea în vigoare a acestuia", spune Bența.
8. Se încalcă prevederi constituționale?
Un alt element de analiză este cât de constituțională este această lege în măsura în care dispune asupra proprietății private. "Practic, efectul este de transformare a unei creanțe patrimoniale deținute de instituția bancară într-un activ imobilizat. Desigur, autorul prezentei opinii poate fi subiectiv dar efectul legii asupra patrimoniului instituției de credit nu poate fi negat", consideră consultantul român.